Hợp đồng là sự thoả thuận giữa hai hay nhiều bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ. Trường hợp một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải được bên còn lại đồng ý. Tuy nhiên không phải trong mọi trường hai bên đều thỏa thuận được về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Vì vậy việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng diễn ra rất nhiều và phổ biến trong thời gian gần đây. Đặc biệt là vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Vậy mức bồi thường do đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được pháp luật quy định như thế nào? Quyền và lợi ích của các bên khi có tranh chấp xảy ra được giải quyết ra sao? Tất cả được giải quyết trong bài viết sau, từ đó giúp bạn tìm ra được hướng giải quyết để bảo về quyền lợi cho mình.
Mức bồi thường theo luật khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
- Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Khi đó, theo quy định này, người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện nếu như thuộc vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Nếu người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng pháp luật thì sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên chủ nhà.
- Nếu như người thuê chấm dứt hợp đồng không tuân theo đúng quy định trên thì sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định. Mức phạt vi phạm hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Nguyên tắc phạt vi phạm đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là do các bên thỏa thuận.
Như vậy, nguyên tắc phạt vi phạm là do các bên thỏa thuận, việc thỏa thuận này đã được thể hiện trong hợp đồng. Do đó chỉ phải thực hiện mức phạt vi phạm theo đúng thỏa thuận. Trong trường hợp các bên không có thiện chí thực hiện theo thỏa thuận thì có thể khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi nào?
Hợp đồng thuê nhà cũng là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, một bên giao nhà cho bên kia sử dụng, một bên giao số tiền đã thỏa thuận để sử dụng căn nhà.
Bên cho thuê nhà
Căn cứ điều 132 Luật nhà 2014 quy định: Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
Bên thuê nhà
Căn cứ điều 132 Luật nhà 2014 quy định: Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Thông báo trước 30 ngày khi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thòi hạn.
Đặc biệt: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Có lấy lại được tiền đặt cọc khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoăc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.
Hiện nay, thông thường khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng thuê nhà,… một bên sẽ yêu cầu bên kia trả trước một khoản tiền đặt cọc để ràng buộc trách nhiệm. Lúc này, sẽ có 03 tình huống:
- Sau khi đặt cọc thì hai bên thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Có thể mất tiền cọc nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Bản chất của việc đặt cọc là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện đúng theo hợp đồng thuê nhà của bên thuê: Thuê theo đúng thời hạn đã giao kết, bảo quản các tài sản của bên cho thuê,… Như vậy, khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì bạn rất có thể bị mất khoản tiền đặt cọc nếu không thể thòa thuận với bên cho thuê nhà.
- Nếu trong hợp đồng thuê nhà ký kết giữa hai bên có điều khoản quy định về tiền đặt cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, khoản tiền đặt cọc sẽ được giải quyết theo hợp đồng đó.
- Nếu hợp đồng không có quy định về khoản tiền đặt cọc mà bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bạn có thể thỏa thuận với bên cho thuê nhà để lấy lại tiền đặt cọc. Nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì bạn không thể đòi lại khoản tiền đặt cọc đó được.
Như vậy, để bảo vệ được quyền lợi tối đa cho mình thì khi ký kết hợp đồng bạn cần ghi rõ quyền, nghĩa vụ của hai bên và điều khoản khi một bên vi phạm hợp đồng.
Trên đây là quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật. YouHomes hi vọng bài viết đã giải đáp thắc mắc cũng như giúp ích cho bạn trong việc thuê và cho thuê nhà ở.
>>>>>>>> Mua chung cư Ecopark
>>>>>>>> Mua chung cư Times City
Xem thêm: Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải bồi thường bao nhiêu?
